第一章 總 則

　　第一條為規范我市農村宅基地和農村村民住房建設管理， 保障農村村民合法居住權益，促進鄉村振興，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城 鄉規劃法》《中華人民共和國建筑法》《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》《廣東省城鄉規劃條例》等法律、法規 和政策規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內農村宅基地和農村村民住房建設管理。 

　　第三條本辦法所稱農村宅基地，是指農村村民合法使用或 經依法批準，用于建造住宅及其附屬設施（包括附屬用房和庭院 等）的集體建設用地。 本辦法所指的農村村民（以下簡稱村民），是指具有本市農 村集體經濟組織成員資格的人員。 本辦法所指的村民住房建設，是指村民依法依規原址翻建、 改擴建、異址新建等住房建設活動，含農戶建房和集體建房等形 式。 本辦法所指的農戶建房，指村民以戶為單位，自行申請宅基地建造住房的活動。 本辦法所指的集體建房，是指農村集體經濟組織受村民委 托，在村域或者鎮域范圍內，統一規劃、統一設計、集中建造住 房的活動。

　　第四條農村宅基地和村民住房建設管理，應當合法合規， 尊重民意，遵循規劃先行、一戶一宅、節約集約、安全環保，體 現歷史文化、地域特色、提升鄉村風貌。 

　　第五條宅基地管理工作的重心在基層，按照市級主導、縣 鎮主責、村級主體的管理機制分級落實。縣（市、區）人民政府、 鎮人民政府（街道辦事處）承擔屬地責任；政府各相關部門負責 行業管理，在職責范圍內共同做好宅基地的管理工作。 農業農村部門負責建立健全宅基地分配、使用、流轉和宅基 地違法用地查處等管理制度，完善宅基地用地標準，指導宅基地 合理布局、閑置宅基地和閑置農房利用；組織開展農村宅基地現 狀和需求情況統計調查，及時將村民建房新增需求通報同級自然 資源部門；參與編制國土空間規劃和村莊規劃。 自然資源部門負責國土空間規劃工作，指導宅基地用地計劃 指標和鄉村建設規劃許可管理等工作。在國土空間規劃中統籌安 排宅基地用地規模和布局，滿足合理的宅基地需求，依法辦理農 用地轉用審批和規劃許可等相關手續，依法辦理宅基地及其地上 房屋的不動產確權登記；指導違法用地和違反規劃的認定與查處 工作。住房和城鄉建設部門負責指導村民住房建設的設計、施工、 質量驗收，組織開展鄉村建筑工匠培訓工作，提供便民的本地風 格或風貌農房設計圖集。 發展改革、公安、民政、司法行政、生態環境、交通、水務、 文化旅游、林業、電力、應急等有關部門按照各自職責，協同實 施本辦法。 鎮人民政府（街道辦事處）負責本行政區域內農村宅基地的 審核批準和日常巡查執法工作，查處村民違建住房行為。 農村集體經濟組織應當履行宅基地所有權人主體職責，健全 宅基地管理有關制度，確保宅基地分配使用公開、公平、公正。

　　 第二章 規劃與利用

　　第六條鎮人民政府（街道辦事處）應當以組級集體經濟組 織或村民小組為單位開展宅基地動態管理工作，每年對以下情況 進行調查和統計，形成數據，逐級報送農業農村部門和自然資源 部門備案： （一）宅基地現狀及其使用情況； （二）宅基地的需求情況。

　　第七條鎮人民政府（街道辦事處）負責組織編制村莊規劃， 農村集體經濟組織應協助鎮人民政府（街道辦事處）做好村莊規 劃的管理工作，村莊規劃經農村集體經濟組織依照有關法律規定召開成員（代表）會議通過后，報縣級人民政府批準后作為宅基 地審批和規劃報建的依據。 村莊規劃草案應當于報送批準前予以公示，公示時間不少于 30 日。經批準的村莊規劃應當予以公布并在村莊公共場所公告， 免費提供村民查閱咨詢。 村莊規劃應當落實鎮國土空間總體規劃主要管控指標要求， 綜合考慮土地利用、產業發展、居民點布局、人居環境整治、生 態保護和歷史文化傳承，優化調整村莊空間布局，編制“多規合一” 的實用性村莊規劃。村莊規劃應當落實生態保護紅線、永久基本 農田、城鎮開發邊界三條控制線劃定要求，合理安排產業用地布 局，劃定宅基地建設范圍，統籌農村基礎設施和公共服務設施等 建設要求。 縣（市、區）人民政府、鎮人民政府（街道辦事處）負責協 調解決本行政區域內村莊規劃和建設管理重大問題，將村莊規劃 編制和管理經費納入本級財政預算。

　　第八條村民申請使用宅基地選址應當符合各級國土空間 規劃和村莊規劃，鼓勵自然村向中心村集聚，鼓勵統建、聯建和 建造公寓式住宅。 嚴格控制地質災害易發區內和利用山體切坡建房，確實無法 避讓的，應治理達到安全要求后方可建造。

　　第九條村民建造住宅應當與舊村改造、土地整理、宅基地 復墾相結合，在村莊規劃許可范圍內，充分利用原有的宅基地、村內空閑地和村周邊的丘陵坡地，嚴格控制占用耕地建造住宅， 不得在基本農田保護區內建造住宅。

　　第十條宅基地上住宅結構設計應當符合抗震、抗風和結構 安全的要求。宅基地上住宅應滿足風貌、層數、退距等村莊規劃 要求。宅基地上住宅的建筑立面、色彩、建筑風格應當體現當地 文化風貌。

　　第十一條有下列情形之一的，不得批準宅基地： （一）用地已列入政府征收范圍； （二）用地所在村莊已列入舊改計劃； （三）用地不符合國土空間規劃和村莊規劃； （四）用地占用各類城市規劃控制線； （五）用地在消防、燃氣、電力、泄洪通道、水利設施等規 劃用地范圍內。

　　第十二條縣級自然資源部門會同同級農業農村部門，根據 土地利用年度計劃，統籌安排下達包括宅基地在內的農村新增集 體建設用地計劃指標。

　　第十三條對城市開發邊界內的農村居民點用地，原則上不 再分配宅基地，應集中建設公寓式住宅或有特色的村民新居。原 有宅基地按本辦法規定的條件和程序報建。

　　第十四條村民建造住宅（包括新建、擴建、移建、拆建） 應當依法辦理用地審批手續。涉及占用農用地的應當依法辦理農 用地轉用報批手續；涉及林業、水利、電力、交通等用地的，應分別取得有關部門的許可或同意。

　　第十五條村民達到分戶條件的可向所在農村集體經濟組 織申請分戶，村集體經濟組織審核公示無異議的，出具意見，報 送鎮人民政府（街道辦事處）審核通過的，確認為“一戶”。

　　 第三章 用地標準和申請條件

　　第十六條村民一戶只能擁有一處宅基地。每戶宅基地面積 標準為：平原地區和城市郊區每戶 80 平方米以下；丘陵地區每 戶 120 平方米以下；山區每戶 150 平方米以下。 村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先 建、超面積占用宅基地。 歷史文化保護區、風景名勝區、旅游規劃區等重點管控區范 圍內的宅基地建房要求應當符合相關規定。 農村宅基地面積、地上房屋層高和建筑面積標準由各縣（市、 區）人民政府根據上級規定結合本地實際作出限定。

　　第十七條 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地 區，縣級人民政府在尊重村民意愿的基礎上，可以采取措施，按 照本地規定的標準保障村民實現戶有所居。

　　第十八條實施宅基地分配資格登記臺賬制度。由具有宅基 地所有權的農村集體經濟組織建立宅基地分配資格登記臺賬，實 行村民申請、村集體經濟組織審核、公示公開認可程序，實行一 年一動態管理，納入資格名錄庫的才能新增申請或受讓宅基地。 

　　第十九條村民符合下列情形之一的，可申請宅基地： （一）因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的； （二）實施城市、村莊和集鎮規劃或舊村改造，需要調整拆 遷的； （三）現有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、 擴建的； （四）已具備分戶條件且原有宅基地不能安置的，村民建房 用地分戶條件以達到法定婚齡為準，不以公安分戶作為分戶前置 條件； （五）外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，在本集體內 沒有宅基地，經村集體經濟組織民主程序研究同意給予安排的； （六）自愿退出宅基地，與本集體經濟組織簽訂退回原有宅 基地協議，在退回原宅基地后戶內沒有其他宅基地的； （七）法律法規規定以及經縣級以上人民政府認定的其他情 形。

　　第二十條有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準： （一）宅基地面積已達到本規定的標準再申請新宅基地的， 但為實施村莊和集鎮規劃進行舊村改造的除外； （二）申請新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原 有宅基地協議的； （三）所申請的宅基地存在權屬爭議的； （四）將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經 營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的； （五）以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準后，不 具備分戶條件或不合理分戶申請宅基地的； （六）原有住房被依法征收已得到住房安置的； （七）有違法用地或者有違法住房建設行為未經處理的； （八）法律法規規定以及經縣級以上人民政府認定的其他情 形。 鎮人民政府（街道辦事處）不予批準的，須書面通知申請人， 說明不予批準的理由，并告知其法律救濟途徑。 

　　　第四章 用地申請與規劃許可 

　　第二十一條村民申請宅基地用地按照以下程序進行： （一）村民向組級集體經濟組織提出申請，并領取和填寫《農 村宅基地和建房（規劃許可）申請表》，《農村宅基地和建房（規 劃許可）申請表》上應填寫申請理由、擬申請使用宅基地的位置 和用地面積、擬建筑面積、擬建筑層數、擬建筑高度，并附申請 人戶口簿全本復印件。屬已有宅基地確需搬遷的，應當書面承諾 新建住宅竣工后三個月內拆除原宅基地上住宅并退回原宅基地。 （二）組級集體經濟組織依據已批村莊規劃和申請依法召開 成員（代表）會議討論，并將申請人村民戶全部成員姓名、申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本組級集 體經濟組織范圍內公示。公示期不少于 5 個工作日，公示期滿后， 無異議或異議不成立的，村民所在集體經濟組織將農戶申請、成 員（代表）會議記錄等材料交村級集體經濟組織或村民委員會（以 下簡稱村級組織）審查。 沒有組級集體經濟組織的，由村民向村民小組提出申請，依 照上述程序辦理。 （三）村級組織受理用地申請后，重點審查提交的材料是否 真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房 相鄰權利人意見等。審查不通過的，一次性退回申請人并說明原 因；審查通過的，由村級組織簽署意見，報送鎮人民政府（街道 辦事處）。 沒有分設村民小組或宅基地和建房申請事項已統一由村級 組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請，經村民代表會議討 論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后，由村級組織簽署意 見，報送鎮人民政府（街道辦事處）。 （四）鎮人民政府（街道辦事處）收到申請材料后，組織相 關職能部門進行聯審聯辦，實地審查申請人是否符合條件、擬用 地是否符合規劃和地類。審查的主要內容： 審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理 布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過 村組審核公示等，并綜合各有關部門意見提出審批建議。審查用地建房是否符合國土空間規劃、村莊規劃、用途管制 要求；涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續后，核 發鄉村建設規劃許可證。 審查農房建設風貌是否符合村莊總體風貌定位。 涉及使用林地的依法依規辦理使用林地審批手續，涉及水 利、電力等部門的要及時征求意見。 鎮人民政府（街道辦事處）根據各部門聯審結果，對村民宅 基地申請進行審批，出具《農村宅基地批準書》《宅基地坐落平 面位置圖》和《鄉村建設規劃許可證》。

　　第二十二條鎮人民政府（街道辦事處）和村級組織應當將 村莊規劃、申請條件、審批程序、審批結果、投訴舉報方式等公 開，接受群眾監督。

第五章 建設和登記

　　第二十三條農戶建房應當在開工建設前向鎮人民政府（街 道辦事處）農房建設管理部門申請施工。鎮人民政府（街道辦事 處）農房建設管理部門應按上級有關規定予以審查，審查通過的 予以報建。鎮人民政府（街道辦事處）應當自受理申請之日起 10 個工作日內，派員進行驗線，實地丈量批放宅基地，確定建房位 置。 村民應當按照用地批準文件、鄉村建設規劃許可證、施工圖 紙、風貌提升等要求掛牌施工。

　　第二十四條非低層農村住房建設應當選擇具備相應資質 的施工單位承建，低層農村住房建設可以委托經過培訓、具備相 應技能的鄉村建筑工匠承建。 

　　第二十五條農戶建房應當與承建方簽訂建房協議，并在協 議中明確質量和安全責任，不得使用不符合工程質量要求的建筑 材料、建筑配件和設備。 鎮人民政府（街道辦事處）應當安排工作人員對農戶建房實 施質量和安全監督檢查。

　　第二十六條 村民應當于住宅建設竣工后，向鎮人民政府 （街道辦事處）申請驗收，鎮人民政府（街道辦事處）應當在接 到申請后 20 個工作日內，派員現場驗收。驗收通過的出具《農 村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》。

　　第二十七條 村民應當于住宅竣工驗收合格后，憑《鄉村建 設規劃許可證》《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》 和其他相關材料向所轄地不動產登記機構申請辦理不動產登記， 符合登記條件的，由所轄地不動產登記機構辦理登記，核發不動 產權證書。

 第六章 集體建房 

　　第二十八條農村集體經濟組織是村民集體建房的建設主體，負責組織資金籌措、方案設計、住房分配方案制定、土地整 理（含拆遷）、舊宅基地退出（收回）、基礎設施配套、小區管理 等。根據規劃建設的需要，也可由縣（市、區）人民政府、鎮人 民政府（街道辦事處）統籌組織建設單位集中規劃建設。

　　第二十九條符合下列情形之一的村民，可以申請分配集體 建房： （一）未分配宅基地，且符合“一戶一宅”宅基地申請政策的本 集體經濟組織成員； （二）與具有宅基地所有權的農村集體經濟組織協商一致， 依法自愿退出原有宅基地的； （三）原住房不符合村莊規劃或者因國家、集體建設需要搬 遷的，或者因自然災害等原因有集中安置意愿的； （四）經縣級人民政府認定的其他情形。 

　　第三十條村民集體建房應符合下列要求： （一）須符合法律法規及國家有關技術規范要求。 （二）村民集體建房可參照城市居住區規范要求，按實際需 要建設多種戶型，滿足不同農戶家庭的住房需求。 （三）村民集體建房規模以實際需求為基準，可按實際需求 上浮 10%以內進行建設和預留。

　　第三十一條 農村集體建房的應按下列程序申報： （一）編制方案：村民集體建房方案須符合村莊規劃，應包 括資金籌措、成本核算、房屋分配、建設計劃、設計單位及施工單位招投標等內容，并予以公示和征求意見。 （二）方案表決：建房方案須經過具有土地所有權的農村集 體經濟組織成員大會或者成員代表會議表決通過。 （三）結果公示：表決結果及相關材料應當予以公示，公示 期不少于 5 個工作日。 （四）鎮級審核：經表決通過的申報材料報送鎮人民政府（街 道辦事處）審核。鎮人民政府（街道辦事處）應當審查材料的真 實性、是否符合國土空間規劃、村莊規劃，是否經過民主表決及 公示程序、房屋分配對象是否適格等，審核通過后報送縣級人民 政府審批。 （五）縣級審批：縣級人民政府應當組織復審，復審通過的， 準予辦理建設用地規劃許可和用地批準手續。 （六）項目報建：建筑工程開工前，建設單位應當按照國家 有關規定向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申 請領取施工許可證。

　　第三十二條集體建設的房屋經過合法審批和驗收合格后， 可依法申請辦理不動產登記。建房權利人（農村集體經濟組織） 先申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記；農戶與建房權利人 （農村集體經濟組織）共同申請辦理宅基地使用權及房屋所有權 轉移登記。 

第七章 退出和流轉

　　第三十三條下列宅基地的使用權，由村級組織向鎮人民政府（街道辦事處）申請批準后，可以收回，村級組織應當根據宅 基地上附著物的評估價格對宅基地使用權人給予補償： （一）實施村莊規劃進行舊村改造需要調整的宅基地； （二）建設鄉村公共設施和公益事業需要占用的宅基地； （三）農村特困供養對象（不含孤兒）由民政部門統一安排 集中供養后，自愿退出的宅基地。

　　第三十四條有下列情形之一的，村級組織應當參照本辦法 第三十三條的標準和程序收回宅基地使用權，出現爭議的，可以 起訴至人民法院解決： （一）村民因繼承等原因享有的一戶一處以外的宅基地，宅 基地上房屋滅失的； （二）自取得《鄉村建設規劃許可證》之日起滿一年未動工 建設辦理延期手續，超過延期期限（不得超過 6 個月）未動工的； （三）新批宅基地時向村民委員會承諾建新拆舊，新建住宅 竣工后三個月內不兌現承諾的； （四）經批準實施舊村改造或移民的村，已遷入新居（村） 居住的原宅基地的； （五）騙取批準或非法轉讓宅基地的； （六）其他應收回宅基地使用權情形的。

　　第三十五條宅基地可以轉讓給具備宅基地申請人資格的 本集體經濟組織內部的農戶，并按照本辦法規定的程序辦理宅基 地使用權變更手續。

　　第三十六條對進城落戶的村民，在自愿的前提下，村集體 經濟組織可以以有償的形式回購其宅基地或宅基地上房屋。 

　　第三十七條鼓勵村集體和村民盤活利用閑置宅基地和閑 置住宅，通過自主經營、合作經營、委托經營等方式，依法依規 發展農家樂、民宿、鄉村旅游等。城鎮居民、工商資本等租賃農 房居住或開展經營的，要嚴格遵守民法典的規定，租賃期限不得 超過二十年。 

　　第三十八條在尊重村民意愿并符合規劃的前提下，鼓勵村 集體積極穩妥開展閑置宅基地整治，整治出的土地優先用于滿足 村民新增宅基地需求、村莊建設和鄉村產業發展。閑置宅基地盤 活利用產生的土地增值收益全部用于農業農村發展。

　　第三十九條農村宅基地不能繼承，村民住房可以依法繼 承。華僑祖屋房產繼承權、具有歷史文化和民族傳承的農房依法 受保護。

　　第四十條轉讓、贈與、互換的宅基地應符合以下條件： （一）符合市縣鎮國土空間總體規劃和村莊規劃； （二）宅基地使用權及地上房屋所有權無權屬爭議； （三）轉讓人轉讓、贈與宅基地后，能夠保障基本居住需要 的； （四）受讓人、受贈人、互換人應為在本集體經濟組織內部 符合宅基地申請條件的人員；（五）法律法規規定或者經縣級以上人民政府認定的其他情 形。

　　第四十一條轉讓、贈與、互換的程序： （一）轉讓、贈與、互換宅基地的雙方當事人應當同時向所 在農村集體經濟組織申請，經成員（代表）會議同意后，由所在 農村集體經濟組織將雙方的相關信息公示不少于 5 個工作日， 公示無異議或者異議不成立的，報送村級組織審核。 （二）村級組織審核通過的，報送鎮人民政府（街道辦事處） 審批。 （三）審批。鎮人民政府（街道辦事處）派員調查，符合條 件的，采取集體決策方式集中審批，審批結果予以公示，公示期 限不少于 5 個工作日。 （四）簽訂協議。經鎮人民政府（街道辦事處）批準后雙方 簽訂協議。 （五）轉移登記。以轉讓、贈與、互換方式流轉的，當事人 應當按照相關要求辦理不動產轉移登記。

第八章 監督和執法

　　第四十二條鎮人民政府（街道辦事處）應落實主體責任， 加強宅基地管理動態巡查，及時制止和查處違法占地建設行為和 已批宅基地上違法建設行為。 縣級人民政府及其農業農村、自然資源、住房城鄉建設等部 門依據法定職責加強指導和監督檢查。 村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建 住宅的，依據《中華人民共和國土地管理法》七十七、七十八條 規定，由縣級以上人民政府自然資源、農業農村主管部門依法處 理。 村民在鎮、村規劃區域內未經批準未獲取鄉村建設規劃許可 證的，或者采取欺騙手段騙取批準取得鄉村建設規劃許可證的， 或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，非法占用土 地建住宅的，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十五條規 定，由鎮人民政府（街道辦事處）責令停止建設、限期改正；逾 期不改正的，可以拆除。

　　第四十三條公職人員在農村宅基地和農村住房建設管理 工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予黨紀、政務 處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 

　　第四十四條勘察、設計、施工、監督等參建各方依法承擔 村民住房建設工程質量安全責任。存在違法行為的，依照建設工 程質量安全有關法律法規予以處罰。 

　　第四十五條嚴禁使用宅基地進行任何形式的商品房開發， 嚴禁城鎮居民購買宅基地進行任何建設行為。 非法買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地的，依據《中華人民共和國土地管理法》第七十四條的規定處理。非法轉讓宅基地用于非農業建設的，依據《中華人民共和國土地管理法》第八十 二條的規定處理。 

　　     第四十六條因宅基地使用權產生爭議的，由當事人協商解 決；協商不成的，由鎮級以上人民政府處理。當事人對處理決定 不服的，可以自接到處理決定通知之日起三個月內，向人民法院 起訴。 在爭議未解決之前，任何一方不得改變宅基地現狀。

　　第四十七條鎮人民政府（街道辦事處）應當建立宅基地用 地建房審批管理臺賬，加強宅基地檔案管理，依法及時將宅基地 申請審批材料立卷歸檔。

第九章 附 則

　　第四十八條本辦法如與上級有關規定相抵觸的，以上級規 定為準。

　　第四十九條本辦法自發布之日起 30 日后施行，有效期 2 年。