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關于《陸豐市農村宅基地和農村村民住房建設審批管理實施細則（試行）》的政策解讀

　　一、制定背景

　　為貫徹落實《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》（中發〔2018〕1號）、《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》（中發〔2019〕1號）、《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）、《汕尾市人民政府關于印發汕尾市農村宅基地和農村村民住房建設管理辦法（試行）的通知》（汕府〔2022〕2號）等文件要求，根據中央、省委關于農村宅基地改革要求，按照市委市政府工作部署，進一步推進農村宅基地管理制度改革，規范和加強農村宅基地和農村村民住房建設管理。出臺了《陸豐市農村宅基地和農村村民住房建設審批管理實施細則（試行）》（以下簡稱《實施細則》）。

　　二、制定依據

　　1、《中華人民共和國土地管理法》

　　2、《中華人民共和國城鄉規劃法》

　　3、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）

　　4、《汕尾市人民政府關于印發汕尾市農村宅基地和農村村民住房建設管理辦法（試行）的通知》（汕府〔2021〕2號）

　　三、主要內容

　　1、《實施細則》明確了實施原則

　　（1）農村宅基地建房應當符合國土空間規劃、村莊規劃、公路規劃、防災減災、歷史文化名鎮名村保護規劃以及傳統村落保護規劃等要求，嚴格遵循“先規劃、后審批”原則。合理安排宅基地用地，嚴格控制新增宅基地占用農用地，不得占用永久基本農田；涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用手續。

　　（2）嚴格落實“一戶一宅”的法律規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

　　2、《實施細則》明確了宅基地面積建設標準

　　（1）西南鎮、大安鎮、大安場、陂洋鎮、八萬鎮每戶宅基地建設標準120平方米以下,宅基地每戶建筑面積480平方米以下；其他鎮（場、區）每戶宅基地建設標準100平方米以下,宅基地每戶建筑面積400平方米以下；

　　（2）建筑層數4層以下；

　　（3）建筑高度14米以下。

　　上述“以下”含本數。

　　農村村民應嚴格按照批準面積和建房標準建設住宅，禁止未批先建、超面積占用宅基地。

　　3、《實施細則》明確了各級主管部門管理職責

　　宅基地和農村村民住房建設管理工作的重心在基層，按照市級主導、鎮（場、區）主責、村級主體的管理機制分級落實。鎮（場、區）人民政府承擔屬地責任；政府各相關部門負責行業管理，在職責范圍內共同做好宅基地和農村村民住房建設的管理工作。

　　4、《實施細則》明確了宅基地申請資格條件和不予申請的情形

　　村民符合下列情形之一的,可以以戶為單位申請宅基地建房:

　　（1）因國家或集體建設、移民、災毀等需要遷建、重建的;

　　（2）實施城市、村莊和集鎮規劃或舊村改造，需要調整拆遷的;

　　（3）現有宅基地面積尚未達到本辦法規定限額標準需重建、擴建的;

　　（4）已具備分戶條件且原有宅基地不能安置的，村民建房用地分戶條件以達到法定婚齡為準，不以公安戶籍分戶作為分戶前置條件；

　　（5）外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，在本集體內沒有宅基地，經村集體經濟組織民主程序研究同意給予安排的；

　　（6）自愿退出宅基地，與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協議，在退回原宅基地后戶內沒有其他宅基地的；

　　（7）法律法規規定以及經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　有下列情形之一的，其宅基地申請不予批準：

　　（1）宅基地面積已達到本規定的標準再申請新宅基地的，但為實施村莊和集鎮規劃進行舊村改造的除外;

　　（2）申請新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協議的;

　　（3）所申請的宅基地存在權屬爭議的；

　　（4）將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　　（5）以所有家庭成員作為一戶申請宅基地并被批準后，不具備分戶條件或不合理分戶申請宅基地的;

　　（6）原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　（7）有違法用地或者有違法住房建設行為未經處理的；

　　（8）法律法規規定以及經縣級以上人民政府認定的其他情形。

　　5、《實施細則》明確了宅基地申請和審批程序

　　（1）農戶申請。符合宅基地申請資格條件的農戶，以戶為單位向具有宅基地所有權的組級集體經濟組織提出宅基地建房申請。

　　（2）組級審查。所在組級集體經濟組織收到農戶申請后，依據已批村莊規劃和農戶申請依法召開成員（代表）會議討論、公示并提交村級集體經濟組織或村民委員會審查。

　　（3）村級審查。村級集體經濟組織或村民委員會受理用地申請后對材料進行審查并報鎮(場、區)人民政府。

　　（4）鎮（場、區）審批。農村宅基地和村民建房審批手續由鎮（場、區）審批。

　　6、《實施細則》明確了農村住房建設和登記

　　《實施細則》還明確了施工放樣、臨時水電報裝、嚴格風貌管控、安全施工、竣工驗收、確權發證、建立檔案管理制度等方面的內容和要求。

　　四、適用范圍和實施時間

　　本細則自印發之日起30日后施行，適用于農村宅基地和村民住房建設管理，有效期2年。此前與本細則相沖突的規范性文件，均以本細則為準，法律、法規、規章和上級規范性文件另外規定的，依照其規定。

陸豐市農業農村局

2021年10月29日