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　　今年全國兩會，全國政協常委、廣東省政協副主席、九三學社廣東省委員會主委、廣東省住房和城鄉建設廳廳長張少康圍繞長租房發展、如何解決農業農村現代化過程中用地問題等話題建言獻策。

完善住房租賃行業標準

規范辦事流程

　　今年政府工作報告指出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》和2020年12月召開的中央經濟工作會議作出了“完善長租房政策”“規范發展長租房市場”的工作部署。張少康對《中國建設報》記者表示，“長租房”的提出，表明住房租賃將逐步從一種階段性、臨時性的居住模式，向長期性、穩定性的居住模式轉變。長租房意味著住得更長久、更安心、更舒適，同時也對住房租賃發展提出了更多、更高的要求。

張少康在“關于促進長租房發展的提案”中指出，目前長租房發展面臨以下問題，需要逐步解決：

　　住房租賃企業支持和監管政策尚不完善。以分散轉租業務為主的輕資產型租賃企業、以集中改造出租為主的中資產型租賃企業和以自建自持為主的重資產型租賃企業在開發投資、運行管理、收入回報、潛在風險等各方面存在較大差異，但現有政策沒有對不同類型的企業進行區分。

　　住房租賃行業缺乏行業標準。在房屋安全、消防驗收等方面，企業不知道怎樣做才是符合要求的。在商業辦公、工業、倉儲等各類非住宅用房被改造為租賃住房時，也沒有明確的流程和辦事指引。

　　住房租賃企業用水用電優惠落地難。2016年，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。但在實際操作過程中，住房租賃企業與供電、供水公司缺乏有效調價渠道，導致優惠政策遲遲難以落地。

　　住房租賃行業產業鏈條尚不成熟。住房租賃是一個非常龐大的產業，除租金收入外，還包括前期的小區環境改造、房屋裝修，后期的日常服務、運營管理以及配套的各類生活服務、增值服務等。但目前，租賃產業鏈條不同環節的經營者往往處于信息不對稱的狀態，如長租公寓經營者很難通過公開場合找到可供改造的房源信息，而有閑置用房的房東又很難找到專業的運營團隊，進而限制了行業的快速發展。

　　針對長租房發展中面臨的問題，張少康建議：

　　對輕資產型、中資產型、重資產型住房租賃企業和住房租賃中介企業進行分類管理。對不同類型企業分別制定差異化的支持和監管政策，如對于自建自持重資產型的租賃企業，要進一步加大稅費優惠支持力度，增強企業生存能力，并可探索通過“租賃住房﹢限價房﹢配套商品房”混合開發等模式，提高行業吸引力。對于分散轉租輕資產型的租賃企業，要嚴格禁止“長收短付”，并建立租金監管機制。

　　盡快完善住房租賃行業標準，規范辦事流程。建立新建、改造租賃住房的房屋安全標準、消防驗收標準等，明確管理要求。制定商業辦公、工業、倉儲等非住宅改造為租賃住房的工作指引，明確流程和管理部門，提高工作效率。

　　建立住房租賃企業名錄，推動各項優惠政策落地。住房租賃企業成立后應立即向當地住房和城鄉建設部門提供開業報告。住房和城鄉建設部門依據開業報告和實際經營情況建立住房租賃企業名錄。地方政府以住房租賃企業名錄為依據，統一向供水、供電等部門爭取價格優惠。

　　搭建企業交流合作平臺。鼓勵地方政府通過舉辦住房租賃行業博覽會、建立住房租賃商洽信息平臺等方式，為住房租賃產業鏈條不同環節的企業牽線搭橋，促進企業合作，并在各環節培育一批品牌企業。

　　鼓勵發展“企業長租房”。鼓勵有條件的企業通過自建或統租的形式籌集長租房，并通過為員工提供單位宿舍的形式解決好本單位員工的住房問題。稅務部門可通過允許企業將單位宿舍租金或運營成本納入稅費抵扣范圍等方式，為企業提供支持。

　　鼓勵住房租賃企業參與老舊小區改造。運用系統思維，在制訂老舊小區改造計劃時，充分考慮資金平衡和后期使用功能，鼓勵住房租賃企業參與老舊小區改造，推動小區改造和房源籌集工作相統一。

實現農業農村現代化
解決用地問題是關鍵

　　習近平總書記指出，農業農村現代化是實施鄉村振興戰略的總目標，堅持農業農村優先發展是總方針，產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕是總要求，建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系是制度保障。

　　張少康密切關注農業農村現代化問題，今年全國兩會帶來了“關于解決農業農村現代化過程中用地問題的提案”。

　　張少康告訴《中國建設報》記者，推進農村產業興旺、實現農業農村現代化，解決用地問題是關鍵。調查發現，農村用地主要存在以下問題：

　　村鎮規劃未落實鄉村振興要求，規劃實效性不足。黨的十九大提出實施鄉村振興戰略，并將其寫入黨章，意味著對農業農村的發展提出了新要求，而現有多數村鎮規劃編制未能銜接鄉村振興要求，未從鄉村振興角度確定建設用地規模，未與土地利用總體規劃有效銜接，造成農業農村發展與用地矛盾凸顯。

　　建設用地規模和土地利用計劃重城輕鄉，用地保障不足。由于缺少農業發展土地資源的專項規劃，各地建設用地規模和土地利用計劃偏重城市建設和產業發展，對農業農村發展土地資源支持力度極為有限。農業農村歷史遺留用地情況復雜，村集體現有存量用地少，造成用地統籌難。

　　社會資本的進入往往對規模化用地產生不利影響。個別社會資本進入農業農村后，對農村土地的使用非農化，土地承包者與經營者之間的平衡被打破，土地流轉難度加大，影響規模化用地。

　　支持農業產業轉型升級的優惠政策和配套制度滯后。隨著農業加工業發展及農業功能的不斷擴展，現行農用地政策和制度已經不能滿足農業農村發展實際需要，需要新的優惠政策和配套措施予以保障。

　　針對目前存在的問題，張少康建議，落實鄉村振興要求，完善村鎮規劃體系。根據鄉村振興發展實際需要，對接國土空間規劃體系新要求，通盤考慮農村土地利用、產業發展、居民點布局、人居環境整治、生態保護和歷史文化傳承等，落實鄉村振興戰略，優化村莊布局，加快編制鄉鎮級國土空間規劃和“多規合一”實用性村規。

　　加強對農村新產業新業態和產業融合發展的用地支持力度。充分保障農業農村發展建設用地規模，同時每年安排一定比例年度土地利用計劃，專項支持農村新產業新業態和產業融合發展，優先保障農業產業園、科技園、創業園、縣域助農服務綜合平臺和鎮村助農服務中心建設用地，支持現代農業園區和助農服務體系建設。鼓勵各地充分利用存量建設用地進行農產品加工、農產品冷鏈、物流倉儲、產地批發市場等項目建設或用于小微創業園、休閑農業、鄉村旅游、農村電商等農村二三產業。

　　簡化設施農用地報備手續。為進一步支持設施農業健康發展，各地要貫徹落實有關精神，讓服務于農業生產的設施農業用地合法化，進一步簡化設施農業用地報備手續；同時，要依法依規加大對假借設施農業用地之名搞農地非農化建設行為的查處力度，堅決杜絕假設施農業用地之名行房地產之實的情況在農村發生。

　　創新政策、優化管理，因地制宜、適度拓展土地使用功能。結合美麗鄉村、特色小鎮建設，鼓勵農村集體經濟組織充分利用“三舊”改造政策，依托市、縣（區）公共資源交易平臺或“三資”平臺等公開平臺，引入投資經營主體，推動農村配套設施改善、物業改造和產業轉型升級。在不破壞耕作層的前提下，有序利用現有耕地進行農業結構調整，例如在田間搭建小木屋供游客居住，屋下地面種植喜陰藥材、花卉等作物的復合利用土地，仍按耕地管理。允許本地居民利用自有住宅或其他條件，以建設改造民宿等方式依法從事鄉村旅游經營，從根本上解決民宿發展難問題。